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先ほど、とある中古マンションの買付けを頂きました。

ごく普通のマンションなのですが、
売主さんがアメリカ在住という特別な事情があります。

そうそう帰国は出来ないとのことで、

契約の際は郵送で
委任状と印鑑証明に代わる署名証明をもらい、

日本での代理人を立てて
進めようと思っているのですが、

何分時差が正反対で郵送にも速達でまる3日かかる為、

ちょっとしたミスが命取りになりかねないので
普段以上に気を引き締めていきたいと思います。

airmail.jpg



契約の際は代理人を立てて済まそうと
思っているのですが、

やはり決済引渡しの際は
ご本人に来て頂いた方が良いので、

売主さんには決済時には
必ず帰国するように言うつもりです。



・・・実は残金決済も代理人で済ますこともできるのですが、


この売主さん、実は私の親戚なので
帰国の際のおみやげを密かに企んでいる今日この頃です。



2009.11.16
現地販売会



今度の3連休、実に5年ぶりに現地販売会を開催します。

当社ではほとんどすることのないスタイルなのですが、

今回は売主さんの事情で当社が前面に立って
現地販売会を行います。

前にいた会社では、休日に案内が無い営業マンは
ほとんどの場合、どこかの新築現場でゲリラ的に
現地販売会をさせられていましたので、

真冬の大雨の中、傘を指して半日立っていても
誰一人来なかった・・・何てことも多々ありました。

ですので、今回のようにチラシを大量に撒いて
じっくりと構えられる現地販売会というのはいいですね。

先ほど、印刷会社の方とチラシの最終校正を行い、
無事に原稿も完成。

当日に向け、ノボリやら何やら準備をしていると、

思わず昔を思い出し・・・


・・・体調が悪くなりそうなので止めておくことにします(笑)



準備は上々、あとはスッキリとした秋晴れが広がってくれれば
何も言う事はありません。

久しぶりの売出しを楽しみたいと思います。



詳細はまだ非公開なので、近くの公園を。。
IMG_1191.jpg






つい先日話がまとまった逗子市内のとある古民家。

閑静な高台にある100坪近い土地に、

築年数不詳の平屋がぽつんと。

今ではもう手に入らない味のある建具がその歴史を

物語っています。

tategu.jpg




isu.jpg


このイスひとつ取っても、出す所に出せば
かなりの人気が出そうな一品。


建坪で25坪超はあるでしょうか。


借主が手を入れないといけない所もありますが、
逆に自分である程度自由に手を入れられる物件です。

ちなみに賃料は安すぎて言えません(笑)


タイミングが合っていたら自分で借りたかったと
心から思った物件でした。



畑付きアパート。


以前から流行るのではないかと思っていましたが、
今日、ふと気になりグーグルで検索してみると、

すでに27万件の検索結果が出てきました(笑)

さすがに都内では厳しいかなと思っていましたが、
しっかりありました。その名も畑付きエコアパート。

hatake2.jpg



太陽熱や雨水を無駄にしない仕組みで、
隣人との敷居を下げることにより、アパート住人同士の
コミュニケーションも円滑にする狙いがあるようです。

建築コストが高い分、家賃も若干高めだそうですが、
現在見事に満室。

当分空くことはないそうです。


このコンセプト、
逗子、葉山などのエリアは特に受けそうな気がします。

つい先日も「畑用地」のリクエストがあったばかりですが、
機会があれば大家さんに提案してみようと思います。



間取りは2DKG!畑付きエコアパート拝見!




最近依頼を受けた2件の借地に関する案件。

詳しいことは書けませんが、


1件は借地人さんからの依頼で、
地主に借地権を買い取ってほしい、もしくは
等価交換(借地権割合に応じて土地を分ける)してもらいたい
という内容なのですが、こちらがいくら譲歩しても
地主の方は頑として一方的な主張を展開しているという件。


片やもう1件は地主さんからの依頼で、土地賃貸借契約の
更新の依頼を受けたのですが、地代の見直しをせずに
今まできたところ、貸している土地の固定資産税額よりも
頂いている地代の方が少ないという異常な事態に・・・
(一般的には、地代は固定資産税の2.5倍~)


こういった問題を解決する際、
更新料や地代の慣習、ケースごとの判例に基づいて
それを盾に目の前の問題を無理矢理解決したとしても、

それが将来的に地主と借地人にとって必ずしも良い結果になるとは
限らないところが借地問題の難しい所です。


例えば地主が一方的な理由で借地人がとても納得出来ない地代を要求してきて
今までの地代の額では受け取ってくれない場合、借地人は今まで通りの地代を
地主ではなく、供託所に預けることができます。
すると地主はこの問題が解決するまでの間、1円も地代を受け取ることができず、
貸している土地の固定資産税はすべて自腹で賄わなければなりません。


反対に、借地人が然るべき更新料を頑として支払わず、
地主が折れて更新料無しでの更新を認めたとします。
そして10年後、借地人は子どもと住むために家を建て替えたい・・・
それには地主の許可が必要となりますが、地主は当然認めません。

しかし、再建築の許可は裁判所に申し立てをすれば地主に代わって
出してくれます。こうして無事に再建築の計画が進む・・・と思いきや、
ここで一番の問題。

銀行の融資です。

おそらく家を建てるのにキャッシュで建てられる方は
ほとんどいないと思いますが、

その融資に必ず必要なのが地主の承諾(サイン)です。
こればかりはいくら裁判所でも代わりにサインを出すことはできません。

この様に、結局借地人も痛い目にあってしまうわけです。


借地(旧法)は、一度契約をすればその先何十年、先祖から子孫へと
相手方ととても深い関わりとなるのが一般的です。

中には会ったこともない相手のご先祖の
悪口を言う方もいらっしゃいます(笑)


この問題に限ったことではありませんが、
お互いに信頼関係を築くことが日々生活をしていく上でも気持ちが良いですし、
且つ一番の解決策だと思います。


当人同士では中々話しづらい部分の間に入り、
双方の言い分と人間関係の仲を取り持つことが
我々仲介業者の役割だと感じる今日この頃です。


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