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最近依頼を受けた2件の借地に関する案件。

詳しいことは書けませんが、


1件は借地人さんからの依頼で、
地主に借地権を買い取ってほしい、もしくは
等価交換(借地権割合に応じて土地を分ける)してもらいたい
という内容なのですが、こちらがいくら譲歩しても
地主の方は頑として一方的な主張を展開しているという件。


片やもう1件は地主さんからの依頼で、土地賃貸借契約の
更新の依頼を受けたのですが、地代の見直しをせずに
今まできたところ、貸している土地の固定資産税額よりも
頂いている地代の方が少ないという異常な事態に・・・
(一般的には、地代は固定資産税の2.5倍~)


こういった問題を解決する際、
更新料や地代の慣習、ケースごとの判例に基づいて
それを盾に目の前の問題を無理矢理解決したとしても、

それが将来的に地主と借地人にとって必ずしも良い結果になるとは
限らないところが借地問題の難しい所です。


例えば地主が一方的な理由で借地人がとても納得出来ない地代を要求してきて
今までの地代の額では受け取ってくれない場合、借地人は今まで通りの地代を
地主ではなく、供託所に預けることができます。
すると地主はこの問題が解決するまでの間、1円も地代を受け取ることができず、
貸している土地の固定資産税はすべて自腹で賄わなければなりません。


反対に、借地人が然るべき更新料を頑として支払わず、
地主が折れて更新料無しでの更新を認めたとします。
そして10年後、借地人は子どもと住むために家を建て替えたい・・・
それには地主の許可が必要となりますが、地主は当然認めません。

しかし、再建築の許可は裁判所に申し立てをすれば地主に代わって
出してくれます。こうして無事に再建築の計画が進む・・・と思いきや、
ここで一番の問題。

銀行の融資です。

おそらく家を建てるのにキャッシュで建てられる方は
ほとんどいないと思いますが、

その融資に必ず必要なのが地主の承諾(サイン)です。
こればかりはいくら裁判所でも代わりにサインを出すことはできません。

この様に、結局借地人も痛い目にあってしまうわけです。


借地(旧法)は、一度契約をすればその先何十年、先祖から子孫へと
相手方ととても深い関わりとなるのが一般的です。

中には会ったこともない相手のご先祖の
悪口を言う方もいらっしゃいます(笑)


この問題に限ったことではありませんが、
お互いに信頼関係を築くことが日々生活をしていく上でも気持ちが良いですし、
且つ一番の解決策だと思います。


当人同士では中々話しづらい部分の間に入り、
双方の言い分と人間関係の仲を取り持つことが
我々仲介業者の役割だと感じる今日この頃です。














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